并发庄园

在财产法， 一个并发庄园或者共同租赁是各种方式财产一次由一个以上的人拥有。如果一个以上的人拥有相同的财产，则通常将其称为共同所有人。共同所有人的法律术语房地产是共同租户或联合租户，后一个短语表示生存权。最多普通法司法管辖区承认共同和联合租赁的租约。

许多司法管辖区也全部承认租约，这实际上是已婚者之间的共同租赁。许多司法管辖区将共同租赁视为与生存权的联合租赁，但它们是相同的，因为每个联合租赁都包括生存权。相反，共同的租赁不包括生存权。

共同所有权的类型不会影响共同所有人在一生中向他人出售其财产的部分权益的权利，但这确实影响了他们的权力将要在共同租户的情况下，致死的财产。但是，任何联合租户都可以通过切断联合租赁来改变这一点。每当联合租户转移其对财产的分数利益时，就会发生这种情况。

法律可能因地点而异，以下一般讨论将不适用于所有司法管辖区。

共同所有者的权利和义务（一般）

根据普通法，共同所有人默认有许多权利：

1. 每个所有者都有无限制的权利使用权到该物业。当一个共同所有者错误地将另一个人排除在使用共享属性之外时，排除的共同所有人可以带一个行动原因为了驱逐器。作为一种补救措施，法院可以在被罢免的时间内授予受错的共同所有人的财产公平租金价值。
2. 每个所有者有权会计利润由该物业制成。如果财产产生任何收入（例如租金，农业等。。。）每个所有者有权获得Pro-Rata该收入的份额。
3. 每个所有者都有贡献对于拥有财产的费用。共同所有者可以被迫为支付诸如财产税，必要的维护和维修或抵押对于整个属性。

贡献和改进

共同所有者通常没有任何义务付出任何费用改进属性。如果一个共同所有者添加了一个增强财产价值的功能，则该共同所有人无权要求任何其他人共享添加该功能的成本 - 即使其他共同所有人由于此而从财产中获得了更多的利润它。但是，在分区中，如果“改进”导致财产价值增加，则有权通过其财产的改进来恢复其财产的改善所增加的价值。相反，如果共同所有者的“改进”降低了财产的价值，则共同所有人将负责减少。在澳大利亚人案子，^[1]这高等法院说必须在分区或最终分配中考虑一个共同所有者维修的成本（IE。销售）。

抵押

每个共同所有者可以通过取出一个独立的共同所有者在财产中的份额来通过抵押在该份额上（尽管这可能有效地将共同租赁转换为共同的租赁，如下所述）；其他共同所有人没有义务帮助支付仅交付另一个所有者份额的抵押贷款，而抵押人只能取消抵押品在该抵押人的份额上。抵押贷款对共同拥有财产的个人股票保证的银行贷款是抵押贷款行业中最快扩大的地区之一。

租赁共同

共同的租赁（TIC）是一种并发遗产的一种形式，在该遗产中，每个所有者（称为租户共同）由于其利益的性质而依法拥有该财产的独立和独特的份额。默认情况下，所有共同所有人都拥有平等的股份，但他们的利益仍然是分开的（除非他们结婚或注册为国内合作伙伴），并且规模可能有所不同。^[2]

TIC所有者拥有无数财产百分比而不是特定单位或公寓的百分比，其契据仅显示其所有权百分比和法律名称。特定所有人使用特定住所的权利来自所有共同所有人签署的书面合同（通常称为“共同协议的租约”），而不是来自县记录中记录的契据，地图或其他文件。^[3]这种所有权形式是共同所有人未结婚或彼此合作的地方，并以其份额百分比反映出对物业的购买贡献了不同的款项。商业合作伙伴关系的资产可以作为共同的租赁持有，尽管贸易通常是由商业所有权（例如LP，LLC或Inc.）拥有的。或国内合作伙伴，享有生存权，死后，是由收购财产后建立的婚姻或家庭伙伴关系。结果，如果适用，租户对财产的权益传递给了其遗产的尚存配偶或家庭伙伴，或者通过房地产资产或通过房地产资产经过该所有者的遗嘱，或者通过该所有者的受益人通过信托，或通过法律的继承权的继承权，被称为无遗嘱继承在没有幸存的配偶或家庭伴侣的情况下。^[2]没有法律决定遗嘱或信托的内容取代其规定。同样，由于每个共同的租户对财产都有兴趣，因此，在没有任何限制的情况下，所有共同的租户在一生中都有任何共同的租户，出售或以其他方式处理该物业的利息（例如抵押贷款），就像任何其他财产权益一样。^[2]

租赁共同分区

如果任何共同愿意终止（通常称为“分区”）的租约当事方，他或她可能会获得一个分区。如果在分区和其他当地土地利用限制下合法允许这样的划分，这是土地分为明显拥有的批次。如果不允许这样的划分，则唯一的替代方案是该财产的强制出售，其次是收益的划分。

如果各方无法同意，则任何一个或全部的人都可以寻求法院的裁决，以确定应如何分割土地 - 在联合所有者之间进行物理划分（分区），使每个人都拥有一部分的所有权代表其份额的财产。法院还可以按出售订购分区，其中出售财产，并将收益分配给所有者。如果地方法律不允许物理划分，则法院必须按出售命令分区。

每个共同所有者有权根据权利进行分区，这意味着法院将应任何共同所有者的要求下令分区。该一般规则的唯一例外是共同所有人明确或暗示放弃分区权的地方。可以在特定时间段内或在某些条件下永久放弃权利。但是，法院可能不会强制执行此豁免，因为它是对可易行的财产权利的限制。^[4]

联合租赁

与生存权（JTWROS）的联合租赁或联合租赁是一种并发遗产，共同所有人有一个生存权，这意味着，如果一个所有者去世，则该所有者对财产的权益将传递给幸存的所有者或所有者通过法律行动，避免遗嘱认证。死者所有者对财产的利益只是蒸发，不能由其继承人继承。在这种类型的所有权下，最后一个居住的所有者拥有所有财产，在他或她的死后，财产将构成其一部分财产。与共同所有人可能对财产有不平等利益的共同租约不同，联合共同所有人在财产中占有平等的份额。^[5]

债权人'对死者所有者的主张财产在某些情况下，可以通过先前由死者拥有的所有权来满足，但现在由幸存者或幸存者拥有。换句话说，死者的责任有时可能会依附于财产。

这种所有权形式在配偶，父母和子女之间是普遍的，在任何其他情况下，各方希望所有权立即通过并自动传递给幸存者。对于以这种方式持有的银行和经纪帐户，首字母缩写JTWRO通常会附加到帐户名称上，作为业主意图的证据。

为了创建共同的租赁，清晰的语言表明必须使用意图 - 例如“将AB和CD作为具有生存权的联合租户，而不是共同的租户”。在那些使用“联合租赁”一词作为共同租赁的代名词的司法管辖区中，这种长期的措辞可能尤其适合。大多数司法管辖区都可以使用较短的形式，例如“至AB和CD为联合租户”或“与AB和CD共同”。各方可以使用这种效果的词契据运输或其他所有权的工具，或者遗嘱人在一个将要，或体内信任契据.

如果遗嘱人将财产留给了几个“共同”的受益人，而一个或多个被指定的受益人死于遗嘱生效之前，则死于遗嘱的幸存者，那些被指定受益人的幸存者将以共同的租赁基础继承整个财产。但是，如果这些命名的受益人以共同的租赁遗赠，但在遗嘱生效之前就死了，那么那些受益人的继承人将立即继承其份额（已故的受益人已故）。

联合租赁的四个统一

要创建共同租赁，共同所有者必须分享“”四个统一”：

• 时间 - 共同所有者必须同时获得该财产。因此，例如，如果一块土地于2018年1月1日赋予ABCD作为共同所有人，而“ A”在离开“ K”之日之前死了，那么一方面K与BCD之间的BCD另一方面，没有时间的统一性。k成为一个共同的租户，而BCD是联合租户。
• 标题 - 共同所有者必须具有相同的财产标题。如果条件适用于一个所有者而不是另一个所有者，则没有标题的统一性。同样，必须有一个统一的意义，即标题必须从同一授予者那里散发出来。因此，在上面的假设示例中，一方面“ K”和“ BCD”之间没有标题的统一性，因为K从一个独特的个体中得出了标题，即；一种。
• 利息 - 每个共同所有者拥有该财产的平等份额；例如，如果三个共同所有者在契据上，那么每个共同所有者都拥有该物业的三分之一权益
• 财产 - 共同所有者必须拥有拥有整个财产的平等权利。

如果缺少这些要素，则联合租赁是无效的，联合租赁将被视为同等股份的共同租赁。

打破联合租赁

如果任何联合共同所有者都以与联合租赁不一致的财产不一致的任何方式交易，则该共同所有人将被视为已终止（有时称为“破坏”）联合租赁。其余的共同所有人保持对剩余利益的共同所有权。交易可以是该财产中共同所有人份额的运输或出售。与抵押有关的立场更加怀疑（见下文）。例如，如果三个联合共同所有者之一将他或她在财产中的份额传达给第三方，则第三方在共同的租约中拥有1/3的股份，而其他两个原始的联合共同所有人继续进行以联合租赁为基础保留其余的2/3。之所以出现此结果，是因为“时间的统一”被打破了：也就是说，在转移新兴趣的时机与原始兴趣的时机不同。如果希望继续保持联合租赁，那么三个原始的联合共同所有人将需要在一个仪器中转移到剩下的两个联合共同所有者和新的联合共同所有者的联合利息。

联合共同所有者可以破坏联合租赁并保持对该财产的利益。大多数司法管辖区允许联合所有者通过执行文件来破坏联合租赁。但是在保留普通法要求的管辖区中，与稻草人是必须的。这要求另一个人从联合共同所有人中“购买”该物业以进行一些名义考虑，然后立即以相同的价格向共同所有人出售。无论哪种情况，联合租赁都将恢复到该财产利息的共同租赁。

简单的文档执行方法可能会出现一个重大问题。在里面稻草人方法，有转移的见证人。有了文件，可能没有证人。使用这两种方法，一旦发生休息，它都可以双向起作用。因为可能没有证人，所以带有文件的政党可以利用这一事实并在另一方死亡时隐藏文件。

抵押打破联合租赁

如果一个联合共同所有者对共同拥有的财产进行抵押，那么在本辖区的某些司法管辖区可能终止了联合租赁。使用的司法管辖区标题理论在这种情况下，将抵押视为所有权的实际运输，直到偿还抵押贷款（即使不是永久）。在此类司法管辖区，一位所有者的抵押贷款终止了该共同所有人的共同租赁。

在使用的司法管辖区留置权理论，抵押只是对财产的留置权，使联合租赁不受干扰。由于留置权不足以终止联合租赁，如果债务人死于债权人起诉，则债权人对财产没有索赔，因为债务人对财产的权益蒸发并自动归属于其他幸存的共同所有人。萨那全都。

请愿书以切断联合租赁

与生存权权利的共同租赁的共同所有人可以通过提交划分请愿书来切断联合租赁。对分区的请愿是一项合法权利，因此通常无法制止这种行动。当法院对共同租户授予享有幸存契据权的共同租户的分区诉讼时，该财产要幺物理分为零件，并给出了每个所有者的一部分等值，要幺出售该财产，并且收益平均分配给合作社。业主不管购买价格有什么贡献。任何可能为购买价格做出卓越贡献的租户都不会发放任何信用。

一些州允许共同所有人选择购买其他共同所有人，以避免对该物业的公开出售。一些州还允许多个共同所有人一起加入其股份，以索取多数所有权，以避免公开出售该物业，并将财产授予多数所有者。如果该物业是公开出售的，则通常的方法是公开拍卖。

在分区过程中，可以授予支付超出其份额的物业费用（例如公用事业和财产维护）的共同租户。如果改进增加了财产的价值，则可以给予对财产进行改进的信用。对于购买价格的过多贡献，不会给予任何信贷，因为根据法律，与生存契据权利的共同租赁相同。

全部租赁

全部租约（有时被整体称为租赁）是一种以前可用于的并发遗产已婚夫妻，将财产所有权视为对待，好像这对夫妇是一对单身合法人.^[6]它是基于古老的英语普通法认为一对已婚夫妇是一个合法人，目的是拥有财产。^[7][8]（在夏威夷州，全部租赁的所有权选择也可以使用家庭伙伴在注册的“互惠受益关系”中；佛蒙特州的民事联盟法规使当事方有资格公民联盟全部租赁。）^[9]

就像拥有生存权的共同租赁一样，整体租赁也涵盖了生存权，因此，如果配偶去世，则据说该财产的全部利益在幸存者中“成熟”，以使财产的唯一控制权成熟，或从普通意义上传递给幸存的配偶遗嘱认证.

在某些司法管辖区中，要全部建立租约，当事人必须在契据中规定该财产正在“全部作为租户”传达给这对夫妇除非契据另有规定，否则租约全部。^[10]（也可以看看Sociedad de Gananciales。）^[11]此外，除了分享与生存权 - 时间，所有权，利益和财产的共同租赁所必需的四个团结外，还必须有第五个婚姻。^[12]但是，与JTWRO不同，整个租约的任何一方都没有单方面的租赁权。终止租赁或任何与财产任何部分的交易都需要双方同意。^[13]

一个离婚婚姻当事方在整个租约中拥有财产的人会自动打破婚姻的统一，并留下违约租赁。^[14]在死亡或离婚中，剩下的配偶有生存权。^[14]在纽约州合作社，如果自1995年以来一直是已婚夫妇的选择权，那么在夫妻夫妇离婚后，请选择：以其他配偶的名义，该法律将自动并立即生效，必须由公司的注册服务商和转让代理人反映；或b）如果没有配偶提出这样的要求，那么离婚将自动将这种类型的合作社所有权转换为联合租赁。^[15][16]

一些美国司法管辖区不再全部承认租约。^[17][18]在确认的地方，收益可以包括保护财产免受的能力债权人只有一位配偶，以及只有一位配偶向请愿书提出请愿的能力破产宽慰。^[18]如果全部租约的非债务配偶能够幸存一个债务人的配偶，则留置权永远无法对该财产执行。另一方面，如果债务人的配偶幸存下来，则可以对整个财产执行留置权，而不仅仅是债务人配偶的原始半息。

在许多州，整体租赁被认为是银行帐户和金融资产所有权的有效形式。

也可以看看

• jus accrescendi
• 社区财产

参考

外部链接

• IRS收入程序2002-20，涵盖了更细节，以控制构成联邦税收目的的租户的构成。
• 普通协会的租户tica